Представьте: вы продаете свою земельную долю в бывшем колхозном поле, а налоговая занижает имущественный налоговый вычет в несколько раз — и выставляет счет на десятки тысяч рублей НДФЛ. Именно это произошло с С. Локтевой из Белгородской области. Но в октябре 2025 года Верховный Суд РФ встал на сторону налогоплательщика и отменил все предыдущие решения. Это кассационное определение № 57-КАД25-6-К1 стало настоящим подарком для тысяч собственников земельных долей по всей России.

Если вы — фермер, наследник пая или просто владеете долей в сельхозземле — эта статья для вас. Разберём, как теперь правильно применять имущественный налоговый вычет при продаже земельной доли, чтобы не переплачивать НДФЛ 13%.

Стандартные правила имущественного вычета при продаже недвижимости в соответствии с Налоговым кодексом

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, которым вы владели менее 3 или 5 лет (в зависимости от условий  приобретения), вы имеете право на имущественный налоговый вычет до 1 000 000 руб.

Ключевые моменты:
— Если продаете по отдельным договорам — каждый продавец получает свой полный 1 млн руб.
— Если продаете по одному договору как единый объект — вычет 1 млн руб. делится между совладельцами пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговая часто применяет правило 0,7 × кадастровую стоимость, если цена сделки ниже (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

До октября 2025 года многие налоговые органы (и суды) считали «объектом» весь земельный участок по кадастровому номеру, даже если продана лишь часть долей. Это приводило к занижению вычета в разы.

Реальное дело: как налоговая занизила вычет в 3 раза и доначислила 76 тысяч рублей НДФЛ

В феврале 2022 года трое собственников продали свои доли в земельном участке сельхозназначения площадью 85,2 га (кадастровый номер один на весь массив).

Проданные доли в сумме — 26 010/85 225 (примерно 30,5% участка).

Доля С. Локтевой — 8670/85 225.

Цена — пропорционально долям, общая сумма по договору — ниже кадастровой.

Налоговая применила коэффициент 0,7 и рассчитала вычет так:

1 000 000 руб. / 85 225 × 8 670 ≈ 101 731 руб.

В результате  — доначисление НДФЛ 76 186 руб. + штрафы.

Локтева считала, что вычет должен быть полным 1 млн на каждую долю. Суды первых инстанций и кассация поддержали налоговую. Но Верховный Суд сказал — это ошибка!

Позиция Верховного Суда РФ: вычет — только на проданный объект, а не на весь участок

ВС РФ четко указал (кассационное определение СК по административным делам от 22 октября 2025 г. № 57-КАД25-КАД25-6-К1):

«По смыслу подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется на объект сделки — то есть на имущество, которое было реализовано по договору купли-продажи. Земельный участок целиком не являлся предметом сделки. В данном случае объектом явились только три проданные доли суммарно 26 010/85 225. Поэтому вычет 1 000 000 руб. подлежит распределению только между тремя продавцами пропорционально их долям в проданном объекте, а не в праве на весь земельный участок».

Правильный расчет для Локтевой (примерные цифры из дела):

— Её доля в проданном объекте — 8670 / 26 010 ≈ 33,33%.

— Вычет = 1 000 000 × 33,33% ≈ 333 300 руб. вместо 101 731 руб.

— Экономия на НДФЛ — более 30 000 руб. только по её доле.

Важно: ВС отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Этот прецедент создает новую судебную практику, обязательную для всех налоговых органов.

Практический пример расчета после решения ВС 2025

Допустим, участок 100/1000 долей. Продаёте по одному договору 300/1000 (30%) тремя сособственниками (доли 100/300, 100/300 и 100/300).

Неправильно (старая практика налоговой):

Вычет = 1 000 000 / 1000 × 100 = 100 000 руб. каждому.

Правильно (позиция ВС):

Вычет = 1 000 000 × (100 / 300) ≈ 333 333 руб. каждому.

В 3,33 раза больше!

Если доход по договору ниже 1 млн — НДФЛ может быть вообще нулевым для всех продавцов.

Суть позиции ВС (прямо из текста определения):

«Имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется на объект сделки, а не на весь объект недвижимости по кадастру.
Если по одному договору продаётся только часть долей — вычет 1 млн руб. распределяется исключительно между продавцами пропорционально их долям в проданном объёме, а не на всех сособственников объекта в целом.»

Поскольку норма ст. 220 НК РФ едина для всего перечня недвижимости, суды и налоговые органы обязаны применять эту логику и к квартирам, домам, дачам.

Практический вывод:

Если вы получили доначисление НДФЛ по аналогичной схеме — подавайте жалобу или уточненную декларацию со ссылкой на определение № 57-КАД25-6-К1, чтобы вам вернули переплату.

Планируете продажу земельных долей в 2025 — 2026? Оформляйте договор так, чтобы было очевидно: объект сделки — только проданные доли (указывайте суммарную проданную площадь и доли явно).

Если возможно — выделяйте доли в натуре или заключайте отдельные договоры (тогда каждый получит полный 1 млн).

Рекомендации: как применить новые правила на практике

— Соберите документы: всегда храните договор + выписку ЕГРН до и после продажи.

— Ссылайтесь на определение ВС № 57-КАД25-6-К1 в пояснениях к декларации 3-НДФЛ.

— Обратитесь к налоговому консультанту или адвокату.

Это решение Верховного Суда — реальный инструмент налогового планирования для собственников земельных долей. Закон на вашей стороне — используйте его!